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张大伟:金九未现,第四季度全国“买不买房”9大看点 时间:2019-11-08 18:57:06   阅读1098

新华社经纬客户10月9日电:“张大伟:金九不在,第四季度全国“买不买”九大亮点”

作者张大伟(中原地产首席市场分析师)

各种新闻报道都非常关注房地产市场的“九金十银”,因为从历史上看,九月到十月曾经占据了全年房地产市场最重要的销售比例。然而,随着气候的变化和具体温度要求的变化,房地产调控对2009年后市场周期的影响远远大于购房者的自发行为。此外,10月份的长假也使得一线和二线城市很难出现明显的购买潮。

2019年,房地产市场的“九金十银”也引起了市场的关注。长假期间,整体房地产市场稳定,市场逐渐出现持续下跌的现象。因为网络符号数据滞后,不代表市场综合数据。总的来说,在此期间,该市的大部分互联网标志都暂停了。

从目前房地产市场整体来看,增速明显放缓,部分地区房价有所下降,但主流仍在上涨。

那么,2019年第四季度“买不买房子”的9大亮点是什么?

1.未来几个月最重要的事情是观察lpr的变化

9月20日,央行宣布发行新一期lpr。一年期存款准备金率的下降意味着利率的下降。目前,全国抵押贷款总量基本稳定,没有太多明显的波动。大多数银行仍在正常放贷,利率几乎没有微调。从全国主要一线和二线城市来看,目前的利率水平与2019年第二季度相比略有波动,但80%以上的城市仍然保持着过去两年的最低利率。目前,与2018年第四季度相比,所有城市的抵押贷款利率都没有上升。

房地产贷款业务集中在几家大型国有银行。当市场繁荣时,由于资本成本的原因,一些外资股份制银行也会有一些布局。然而,归根结底,90%以上的市场份额是在工业、农业、建筑和运输等大型行业。这些银行的利率和贷款代表了市场状况。

购房短期贷款。人们普遍认为,过去一年左右,贷款确实收紧了,但如果将目前的基准利率与2014年相比,它仍然属于绝对低利率的时代。

从趋势来看,降息肯定会越来越明显。除了少数几家大银行,其他银行的抵押贷款政策没有市场意义。

2.哪些住宅企业仍在征地?

从土地所有制企业的构成来看,私营企业较少,国有企业较多。总的来说,资本成本已经成为企业获取土地的主要决定因素。政策的不断收紧导致抢夺土地的住房企业数量减少。然而,从企业构成来看,仍有企业积极接管土地。

从土地交易来看,8月至9月,许多以二级为主体的城市住宅小区的地价都有所下降。

总体而言,房地产企业的资本链严重分化,大多数企业仍处于降低杠杆的阶段,尤其是那些在2016年左右购买了大量土地王的企业,这些企业最近占用的土地非常少。

中型房地产企业已经成为征地企业的主流。房地产市场依赖土地收购融资。当融资困难时,土地变得越来越受欢迎。

3.企业的融资怎么样?

总的来说,市场是明显分化的。最近,市场营销部的住房分配企业融资难度加大,但大多数企业的融资成本仍然稳定,对于经营稳定的企业来说,融资成本的降低仍然是一种趋势。然而,对于杠杆率高的企业来说,融资压力最近有所增加。

4.政策将如何改变?

9月份,国家房地产监管政策仍在加紧出台。9月份,国家房地产监管政策在一个月内发布了48次。尽管8月份不到60次,7月份不到56次,但2019年房地产监管政策的总体力度仍创历史新高。

2018年前9个月,房地产调整数为385次。2019年前9个月,将有415次房地产调整,平均每个工作日有两次以上的房地产调整。

2019年是房地产政策最密集的一年,而在房地产政策的内容中,过去很少提及的房地产金融风险在2019年被密集提及。累计来看,中央部委在2019年发布了25项讲话或政策,呼吁关注防范房地产金融风险。

5.土地市场是什么样的?

房地产城市的土地销售也仍然值得关注。土地市场继续保持高水平运行。到2019年9月,土地市场上的50个主要城市将出售3.14万亿元土地,同比增长18.1%。其中,杭州(2289亿)、苏州(1390亿)、上海(1326亿)、北京(1224亿)、武汉(1198亿)、天津(1177亿)、南京(1153亿)、宁波(1084亿)和重庆(1070亿)共9个城市出售土地。

6.不同地区的市场差异

2019年整体来看,返乡购房者的热度明显下降,购房者变得更加理性。与去年相比,大多数三线和四线城市的市场交易已经开始降温。不要在人群中买房子。普通人在买房时必须考虑“逃离指数”。如果他们卖不出去有什么用?因此,对于普通人来说,买房的首选是有校区和地铁的住宅,其次是市区的住宅,郊区是第二选择。

未来,城市层面的概念将会失效。一、二、三线的划分没有意义,但城市圈和城市群将成为房地产投资的热点。买房取决于北京、上海和深圳。不要因为单价是100,000就太贵,不要因为单价是10,000就疯狂购买。即使总价格相同,城市地区的小房子比郊区的大房子更有价值。

7.宏观经济政策

房地产是市场经济和计划经济,但归根到底是“信心经济”。

房价不会持续上涨,但从趋势来看,对于普通人来说,房地产可以抵御通货膨胀。

8.买房和买底的概率太低了

2015年初、2009年初、2012年初和2014年底是最差的四次,但很难找到合适的时间卖出合适的房子,未来高房价下波动速度将会加快。

9.永远不要购买2018年至2019年排名突然飙升的未上市公司的房产。

房地产企业的生命线是融资。对这些企业来说,只有编造自己的销售数据,才能从金融机构获得资金。尤其是,资本链紧张的企业和排名中销售额大幅增长的企业,尤其是那些非上市公司,应该尽量不买房子。

房地产的波动在未来会加速,但购买高质量房子的风险肯定会很小。对于在一个城市有两个以上质量问题的开发商,尽量不要购买。(中信经纬应用)

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